Cuối quý III/2024, tồn kho bất động sản vượt 530.000 tỷ đồng, trong đó Novaland chiếm 27% với hơn 145.000 tỷ. Chính sách pháp lý mới và M&A sôi động mang lại hy vọng phục hồi.
Theo báo cáo của Chứng khoán Alpha (APSC), tính đến cuối quý III/2024, tổng giá trị hàng tồn kho của các doanh nghiệp bất động sản tại Việt Nam đã vượt 530.000 tỷ đồng, đánh dấu mức cao kỷ lục. Song song đó, Bộ Xây dựng ghi nhận thêm lượng tồn kho bất động sản của các dự án tăng mạnh, với khoảng 25.937 căn và nền đất, tăng 53% so với cùng kỳ năm trước. Con số này bao gồm 4.688 căn chung cư, 12.250 căn nhà riêng và 8.999 nền đất.
Hàng tồn kho toàn ngành bất động sản liên tục tăng trong năm qua, với mức tăng 12% so với đầu năm và kéo dài đà tăng trưởng qua năm quý liên tiếp từ quý II/2023. Trong 116 doanh nghiệp được khảo sát, 58 doanh nghiệp ghi nhận tồn kho tăng, 13 không thay đổi và 45 ghi nhận giảm.
Novaland (NVL) hiện dẫn đầu danh sách các doanh nghiệp có mức tồn kho cao nhất, với giá trị hơn 145.000 tỷ đồng, tăng 5% so với đầu năm và chiếm 27% tổng tồn kho toàn ngành. Trong 5 năm qua, lượng tồn kho của Novaland đã tăng gấp 2,5 lần so với cuối năm 2019, chủ yếu từ bất động sản đang xây dựng (137.000 tỷ đồng) và một phần từ bất động sản hoàn thiện sẵn để bán (8.500 tỷ đồng).
Các doanh nghiệp khác cũng có lượng tồn kho đáng chú ý, bao gồm Vingroup (VIC) với 128.200 tỷ đồng (tăng 38%), Vinhomes (VHM) với 58.000 tỷ đồng (tăng 11%). Ở nhóm bất động sản khu công nghiệp, Becamex IDC (BCM) đứng đầu với hơn 20.900 tỷ đồng, giảm 7% so với đầu kỳ, trong khi đó xếp thứ hai là Kinh Bắc (KBC) với hơn 13.200 tỷ đồng, tăng 8%.
Ngành bất động sản đã đóng góp từ 12-14% GDP quốc gia, điều này giúp nó được đánh giá là trụ cột quan trọng để phục hồi kinh tế. Theo APSC, phần lớn các khó khăn hiện nay của thị trường (70-80%) bắt nguồn từ các vấn đề pháp lý. Để tháo gỡ các vướng mắc này, ba bộ luật mới, bao gồm Luật Nhà ở 2023, Luật Đất đai sửa đổi 2024, Luật Kinh doanh Bất động sản 2023, đã được triển khai từ ngày 1/8/2024, sớm hơn 5 tháng so với dự kiến. Những chính sách này được kỳ vọng sẽ tác động tích cực, giúp giải quyết triệt để các rào cản pháp lý.
Ngoài ra, Thủ tướng Chính phủ đã chỉ đạo thành lập tổ công tác chuyên trách nhằm tháo gỡ khó khăn cho các dự án bất động sản. Đến cuối năm 2023, tổ công tác đã tiếp nhận và xử lý 142 văn bản liên quan đến 191 dự án. Riêng tại TP.HCM, tổ đã tổ chức 10 cuộc họp và ban hành 15 thông báo kết luận, hỗ trợ 30 dự án tiếp tục triển khai thuận lợi.
Hoạt động M&A được xem là giải pháp hỗ trợ các chủ đầu tư vượt qua thách thức tài chính. Theo báo cáo từ Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), trong 9 tháng đầu năm 2024, đã có 11 thương vụ M&A được thực hiện thành công, với tổng giá trị 9/11 thương vụ đạt trên 1,8 tỷ USD. Đáng chú ý, thương vụ lớn nhất có giá trị 982 triệu USD, cao gấp 2,2 lần so với thương vụ lớn nhất ghi nhận từ đầu năm 2023.
Một giao dịch nổi bật là Vingroup đã chuyển nhượng thành công 55% vốn điều lệ tại Công ty TNHH Đầu tư và Phát triển Thương mại SDI, với giá trị lên đến 982 triệu USD. Công ty này hiện nắm giữ 99% cổ phần tại Công ty Kinh doanh Thương mại Sado, cổ đông lớn nhất của Vincom Retail, chiếm 41,5% vốn. Thương vụ giữa Becamex IDC và Công ty Sycamore Limited (thuộc CapitaLand) cũng gây chú ý khi giá trị chuyển nhượng dự án khu đô thị Tân Thành Bình Dương đạt 553 triệu USD.
Các thương vụ này cho thấy sự chuyển dịch dòng vốn vào thị trường Việt Nam, đặc biệt từ các nhà đầu tư nước ngoài đến từ Singapore, Nhật Bản, Malaysia, và Hàn Quốc. Mua lại cổ phần được coi là một giải pháp hiệu quả để giải quyết vấn đề vốn cho các dự án bất động sản đang chậm tiến độ, đồng thời tạo điều kiện thúc đẩy sự phát triển mới cho thị trường.